お客様から日頃よく質問される項目をまとめました。
住まいのご売却や買い替えの参考にしてください   

 Q1 不動産の売却を考えていますが、最初に何をすればよいのでしょうか?

まずは、不動産の査定を行なうことをおすすめします。
査定とは、その不動産がいくら位の金額で売れそうか、売却予想価格を調べることです。
センチュリー21すまいるでは、電話やメールでご依頼いただける「無料査定サービス」を行なっております。お気軽にお申込みください。

参考になるページ 不動産の売却相談について

 Q2 不動産の査定とは、実際にどういうことをするのですか?

査定には大きく分けて、「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定は不動産の現地確認は行わず、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮に入れて、おおよその査定価格を算出するものです。
訪問査定は、実際にお住まい等を訪問させていただき、お部屋の状態、リフォームの必要性等を確認してから、査定価格を出します。
日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際に確認しますので、より精度の高い査定価格になります。
※どちらの査定も無料です。

参考になるページ 査定の申し込み依頼について

Q3 訪問査定で他に注意点などありますか?

私たちが所見でわからないような物件の良いところ、住み心地や環境などの地域情報をぜひお聞かせください。買主様は売主様の「生の声」が一番参考になります。その他にも増改築・リフォーム・破損をしている箇所がありましたら教えてください。

 Q4 査定をお願いした場合、売らないといけないのでしょうか?

そのようなことはいっさいございませんのでご安心ください。売る、売らないはお客様の判断ですので、ご参考にしていただくだけでも結構です。

参考になるページ お気軽にご相談ください

 Q5 家に住みながら売却することは可能ですか?

もちろん可能です。
売却を希望されるほとんどのお客さまは、住みながら売却を進めてらっしゃいます。
購入希望者がいれば、事前にご連絡の上、お住まいをご案内させていただきます。
最初は家を見られて恥ずかしい気持ちなどあるかもしれませんが、他の売主様もそうされてますので、心配はございません。

参考になるページ 住まいの「買い替え」テクニック

 Q6 近所に知られずに、こっそり売ることはできるのでしょうか?

もちろん可能です。
その場合は近隣へのチラシ広告などを行わずに、購入を希望しているお客様の中から、条件の合う方にご紹介するなどのサポートを行います。
また、インターネットでの広告は、興味のある方が見る媒体ですので、ご近所の方に知られにくいという特徴があります。
インターネット広告を重視した販売活動を行う等の、お客様のご事情に合わせた売却活動をいたいしますのでご安心ください。

参考になるページ 不動産の売却に関する販売活動について

 Q7 売却時は査定価格で売らないといけないのですか?

必ずしも査定価格である必要はありません。
売出価格を決めるにあたり、まずは「訪問査定」を通じて知り得た情報と近隣の成約事例を基に「査定価格」を提示します。
売出価格については「査定額」をお伝えしたうえで、最後はご所有者様にお決めいただきます。
不動産会社が査定した価格は、築年数や広さ、立地などの条件から、この価格であれば売れるだろうという「目安価格」になりますので、よくお考えください。


お客様にご提示した査定価格は不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに「この価格なら売れるだろう」と思われる適正価格を算出したものです。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出された結果、売れるまでに長い期間を要したり、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースも多々ございます。
査定価格に則った価格で売り出すことが売却成功の基本です。
欲張りすぎると機会損失を被ることもありますのでご注意ください。

ご売却に出される金額は、弊社スタッフとよく相談して決定されることをおすすめします。

参考になるページ ご売却成功のノウハウ

 Q8 少しでも高い価格で、有利に売りたいのですが?

ほとんどの売主様は「少しでも高く売りたい」と思っていらっしゃいます。
しかし、逆に購入希望者は「少しでも安く買いたい」と思っているのも事実です。
重要なことは、高い価格で売るためには、お客さまの不動産を高く評価していただける購入希望者を見つけることです。
センチュリー21すまいるでは、ワイドな店舗ネットワークときめ細かな営業力で、より良い購入希望のお客さまを探すお手伝いをさせていただきます。

参考になるページ ご売却成功のノウハウ

 Q9 売却しやすい時期はありますか

 どの時期でも大きな違いはありません。
一般的に、売却しやすい時期は購入しようとする方が増える時、つまり3月または9月頃が需要のピークと言われています。これは「異動」の時期でもあるためです。
しかし、当社へは年間を通して平均的に購入のご相談をいただいております。
つまり、1年の中で最適な時期というのは、あるようでないようなものです。
購入しようと思っている方は、自分に合ったお住まいを探されていますので、その方にどのような方法で情報を届けるかがポイントです。

 

 Q10 いつまでも売れなかったら心配です

まずは、担当者と相談をしましょう。
重要なのは、担当者と営業戦略を練ることです。
不安になる気持ちはわかりますが、焦って値段を下げるだけではすぐに売れるとも限りません。
購入検討者へのアプローチ方法、物件アピールの仕方、管理状況など、売れない原因は必ずあります。
それらをしっかりと把握したうえで、次の手を打ちましょう。焦りは禁物です。

 Q11 少しでも早く売りたい場合はどうしたらいいですか?

値段を下げるか、業者買取の2パターンとなります。
どうしても早く売却をしなければならないという事情がある場合、2通りの早期売却策があります。
まずは価格を下げること。価格は需給バランスで成り立つものですので、この値段なら買いたい、という方が必ず現れるでしょう。
もう一つが、不動産会社による買取りです。当社で難しくとも、他の買取業者で入札形式による買取ができますので、お気軽にご相談ください。

 

 Q12 売出価格は変更できますか?

もちろん可能です。
思ったようにお問い合わせがない場合には、価格変更をして様子を見るのも一つの方法です。
ただし、あまりに短期間で何度も価格変更をするのは、不信感を抱かれることもありますので、担当者と相談をして決めましょう。

 Q13 売却した代金は、いつもらえるのでしょうか?

ケースバイケースですが、ご売却代金は、契約時と引渡し時の2回に分けて支払われることが一般的です。
その内訳は契約時に5~10%程度、引渡し時に残りが支払われるケースが多く見られます。ご契約から引渡しまでの期間は、弊社スタッフが、売主様と買主様の間に入り調整をさせていただきます。。

参考になるページ 引渡し・残代金の決済について

 Q14 どのような不動産でも売れますか?

はい、もちろん売れます。
古く痛んだ建物のある物件でも「土地」としての販売も可能ですので、建物の状態などでご不安がある場合もご遠慮なくご相談ください。
また、大型の物件やいわく付の物件などもそれ相応のニーズがありますので、状態に関わらずご相談いただければと思います。
なお、権利関係が複雑な場合は、ケースバイケースとなりますのでご相談ください。
エリアとしては、当社は基本的には向日市および周辺地域専門です。
京都府下であればご相談に応じられますがお取り扱いできない場合もあります。
投資用物件の場合などは京都府下エリアでも対応可能です。
 

Q15 来店をせずに、メールや電話での相談も可能ですか?

基本的には可能です。
ただし匿名の場合はいろいろ問題があっても困りますので、その場合一般論としてご相談を承ります。
こみいった相談の場合は対面でないと意思疎通や正確なアドバイスをいたしかねますので、対面でのご相談をお願いしております。
不動産売却は売買契約が成立するまで費用はかかりません。ご相談は「無料」です。

 Q16 売却委任を他の不動産会社に変えていいんですか?

もちろん可能です。
売却依頼は、媒介契約書によって成立しているものです。
この書面は、あくまで売主様と不動産会社の契約ですので、媒介契約の種類に関係なく、いつでも解除することが可能です。

Q17 不動産会社に依頼せずに自分で売却は可能ですか?

可能ですが、トラブルを避けるためにも不動産会社を介在させることをおすすめいたします。
売買契約は、物件調査、価格の決定、住宅ローン、登記、諸手続きなど、一度の取り引きで様々な事を処理しなくてはなりません。それらには専門知識が必要ですので、都度専門家への相談・依頼が必要ですが、調整を含め、一手に引き受けてくれるのが不動産会社です。
安全に取引ができる確信がないのなら、不動産会社に依頼することが、最終的には最善の選択になるでしょう。

 Q18 複数の不動産会社に頼めば早く売れるのでは・・・

 一概にそうとは言えません。
多くの方は、売却を手伝ってくれる不動産会社が多い方が早く購入者を見つけることができる、と考えるでしょう。 ところが、この考え方には誤解があります。
まず、1社にだけに依頼をしても、その売却情報は、国土交通大臣指定の「不動産流通機構」へ登録されるため、ネットワークで結ばれた多くの不動産会社がその情報を見ることができ、購入検討者がいらっしゃれば、紹介することもできるのです。
また、営業担当の心理として、自社だけに任せてもらっているという意識が、積極的な売却活動につながることは想像に難くないでしょう。

 Q19 見学者の印象アップの秘策とは?

清潔感と空間のゆとりを演出するのがコツです。
例えば、オープンハウスは、実際に生活しているところを見てもらうので見学者にとってはそこで暮らす実感をつかむのに最適な方法になります。 それだけに、見学者を迎える側として、少しでもよく見せたい、と思われるでしょう。
まずは、整理整頓と行き届いた掃除に気を配りましょう。
キッチンやバス・トイレなどの水周りは、業者にハウスクリーニングをお願いするのも手です。
見学者は家だけでなく、売主様もよく見ています。不思議なものですが、魅力的な人が住んている家は、魅力的に映ってしまうものです。清潔感とゆとりを演出しつつ、さわやかな挨拶、受け答えで好印象を与えて下さい。しつこい説明は逆効果になることが多いのでご注意下さい。

 Q20 物件を販売する際、どんな広告や販売活動をするのでしょうか?

センチュリー21すまいるでは購入希望のお客さまへのご紹介、近隣地域への新聞折込チラシ配布、オープンハウスの開催などをさまざまな販売活動を行います。
また、センチュリー21本部においても、テレビコマーシャル、ネット広告、各種住宅雑誌やインターネットへの物件掲載などを実施し、よりスピーディに、より条件の良い買主様をお探しいたします。

参考になるページ 不動産の売却に関する販売活動について

 Q21 売却のための広告費用などは、手数料とは別に払うのですか?

原則的には、お支払いいただく必要はありません。
ただし、お客様のご要望により特別な広告を実施する場合等は、実費をご負担いただく場合もございます。
その際は、あらかじめ担当者からご説明させていただきますのでご安心ください。

参考になるページ 売却にかかる諸経費・税金について

 Q22 家がかなり傷んでいます。リフォームする必要があるでしょうか?

 一般的には、リフォームの必要はありません。ただし、リフォームを行ない買い主への印象を良くすることで早期の売却が実現することもありますので、弊社スタッフと十分に相談してみてください。

参考になるページ ご売却成功のノウハウ

 Q23 家の買い替えに際して、どんなことに注意すればいいですか?

家の買い替えでは、売却と購入のタイミングを揃えることに気をつけることが重要です。
特に、新築物件を購入する場合、入居までの時間が長くかかりますので、すぐに売却してしまうと、仮住まいが必要となり余計な出費が出てしまいますので要注意です。
しかし、逆に入居が近くなってから売却しようとすると、売却に時間がかかり想定よりも販売価格を下げる必要がでたりすることも考えられます。センチュリー21すまいるでは、ひとりひとりのお客さまに合った売却プランをご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

参考になるページ 「売り」が先か?「買い」が先か?

 Q24 不要な家具等は売る時に全部処分しないといけませんか?

不動産を売却する場合には、空家の状態で引き渡すことが原則となっています。
つまり、不要品の処分は売主様の負担となります。
しかし場合によっては家具やエアコン等の設備がまだ利用できる状態であれば、買主様によっては喜ばれることもありますので、処分する前に買主様に必要なものがあるか伺ってみるのもいいでしょう。

処分する場合は、
1.引越業者に依頼する。
2.リサイクルショップへ売却。
3.粗大ごみとして出す。
のいずれかになります。


粗大ゴミ等の手配は意外に時間がかかりますが、センチュリー21すまいるでは、各業界のプロフェッショナルとパートナーシップを結び、引越時・新生活スタート時・毎日の暮らしの中で、お得で快適なライフサポートを提供しておりますので、お気軽にご相談ください。

参考になるページ 引き渡しの準備について

 Q25 エアコンなどの設備が故障している場合、修理が必要ですか?

日常生活に必要な物は修理する方が望ましいですが、特に修理の必要はありません。
ただし、使えないものを受け取る方はあまりいませんので、修理をせずに撤去が一般的です。
また「付帯設備表及び物件状況等告知書」という書類を作成し、買主様に引き渡す付帯設備やパッと見わからない物件の不具合があり、それを把握している場合には、その箇所を予めお伝えしなくてはなりません。
給湯器のように日常生活に必要なものは、修理しておくことをおすすめいたします。
 

 Q26 買い替え先が未完成で、先に自宅が売れた場合はどうすれば?

仮住まいが必要なケースや、買主様に引渡しをお待ちいただくケースなどもあり、一概に申し上げることはできません。
住まいの買い替えは、スケジュールの調整がとても重要ですので、事前に弊社スタッフと十分にお打合わせください。

参考になるページ 住まいの「買い替え」テクニック

 Q27 複数名義の物件を売却する場合、特別な手続きは必要?

署名・押印は各人必要です。
特別な手続きは不要ですが、共有者全員が売却に同意している必要があり、登記手続き、契約書などへの署名・押印は原則本人が行い、実印・印鑑証明書なども各人にご用意いただきます。
不動産売買契約については、代理人(代表者一人)での契約も可能です。 詳しくはご相談ください。

 

 Q28 権利証を紛失してしまったら、もう売れないのでしょうか?

 紛失に気が付いたら速やかに司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。
当社で迅速にサポートさせていただきますので、ご安心ください。
また、売買のスケジュールに影響が出る場合がありますので、速やかにご相談ください。

 Q29 売却した場合、確定申告が必要でしょうか?

売却をした翌年の2~3月に確定申告が必要です。
※通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。

◆条件が整っていれば、申告することによって優遇税制が適用されます。
・優遇税制については種類・適用要件が多くあります。そのため、使えると思っていた税制が使えなかったりすることもあります。当社提携の税理士に相談ができますのでお気軽にご相談ください。
【売却のみ】
・利益が出た場合・・・「居住用財産の3,000万円特別控除」「居住用財産の軽減税率の特例」
・損失が出た場合・・・「居住用財産の譲渡損失の損益通算」「特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除」
【売却+購入】
・利益が出た場合・・・「居住用財産の買換え特例」
・損失が出た場合・・・「居住用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」

 
弊社スタッフは不動産に関する専門知識はもとより、税務、法律まで幅広い知識を習得し、あらゆる場面でお客様に十分なコンサルティングが実施できるよう教育研修を受けておりますので、お気軽にご相談ください。

参考になるページ 売却のご相談はこちら

Q30 売却した年の固定資産税等の取扱いは?

売却した時期により計算方法が異なります。
固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の不動産所有者に対して賦課され、5月頃に送付される納税通知書をもって金額が確定します。したがって、それ以後から12月31日までの間に売却した場合は、その通知書の金額で日割り計算を行い売主負担と買主負担として精算します。
一方1月1日から納税通知書が送付されるまでの間に売却した場合は、金額が確定しないため、前年の納税通知書の金額をもとに日割り計算をします。後に誤差が生じても精算はありません。

 Q31 住宅ローンの残債がありますが買い替えはできますか?

買換え(つなぎ)ローンを利用できます。
住宅ローンの残債が多いため、買い替えをあきらめている方もいらっしゃいます。
そんな問題を解決するためにあるのが「買い替えローン」です。
すべての銀行では扱っているわけではありませんが、売却収入を充てても返済しきれないローン残存額を購入物件の住宅ローンに上乗せして融資をしてもらうこともできます。
住宅ローンについてはお気軽にご相談下さい。
 

 Q32 売却するときにかかる費用は?税金もかかりますか?

売却費用として「仲介手数料」や「抵当権抹消費用」「契約印紙代」等がかかります。
また、売却によって利益が出ると「譲渡所得税」「住民税」がかかります。
(特別控除が受けられる場合があります)
その他に、リフォームする場合の「リフォーム費用」、更地にして売却する場合の「建物解体費用」、敷地の境界が明示されていない場合の「測量費用」や「登記費用」など。
また、見落としがちなのが売却益が出た場合の税金です。
後から困らないように適宜アドバイスいたします。

詳しくは弊社スタッフまで気軽にお訊ねください。

参考になるページ 売却にかかる諸経費・税金について


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